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小产权能否转正,是谁说了算
 

大粤网:小产权房是非常复杂的格局,暂行措施是利好还是利坏,目前来看只能是拭目以待,看政府怎么推进这个事情,同时我们看到在整个小产权房转正的呼声一直在民间或者是业界专家存在的,请三位分析一下,这后面反映是怎样的现象呢?

现在买小产权房风险太大

宋丁:小产权房转正是死局,我觉得用死局这个话有点过,因为这两年来,小产权房盖得越来越多,量越来越多大,品质越来越高,出去总结最近3-5年盖的小产权房,可能不知道是小产权房,因为做跟正规的楼盘没有太大的关系,设计真的很漂亮,小区环境都有配套,如果就这样被拆除,我觉得对国家资源巨大浪费,不能用死局来界定小产权房的转正,如果说小产权房转正,又想手里面拥有2-3套小产权房一定给你转正,你这是死局。不要这样想,所以我认为说大部分甚至绝大部分估计转正的可能性很低,不排除将来有部分转正,现在暂行措施说了,这个转正首先要纳入村集体统一的确权体系,你自己能不能转不是你说算,而是由村集体和政府之间说了算;第二,在以往历史的政府文件当中讲得很清楚,未来小产权房处置三种问题。无论法律程序上面,技术标准上面,如果经过论证没有大的问题,可能就会出现非常复杂的局面。所以,你完全不合法,完全毁掉,或者全部确权,这两种都是少数。第三发一个绿本,就是可用不可转出,不可以买卖,你可以暂时用,一旦城市更新的时候,按照城市更新办法纳入到城市更新的处置方式,政府一方加上引入大的开发商一方,加上小产权房,不是指你本人,而是你的代表村集体组织第三方坐下来会审怎么解决,如果涉及到8万平方米的地块,有多少栋,有村集体,大的开发商三家协调完了以后再来商量,如果你是原住民好办。但是如果你是买来的房子,而且你是从别人手里面买来的房子,投诉无门,所以我觉得绿本从村集体得来,可能帮你保护下去,如果从别人手里面转下来,很危险。如果你现在拿着货币准备去买房子,我建议你不要动了,有风险,风险太大了。

政府通过城市更新再进行新一轮的经济增长拉动

朱文策:转正的确是死局,我的理解是这样的,地区,如果说中国有一个地方可以给小产权房转正,我认为深圳是有条件的,原因就在于2004年已经把土地制度理顺了,至少从目前法律上面深圳可以说是我现在所有的土地都是国有制度,那国有土地上面建筑物是否可以给到一个合法的身份,如果想给是可以给的,只不过现在政府没有办法这么庞大的小产权房做妥当的处理,我们现在的数据是,深圳三十年建了8亿平方米的房子,这期间37.9万栋是小产权房,总面积大概4亿平方米,按照我们深圳现在主管部门的能力,我把小产权房全部拆掉,我拆10栋你自己除一下我要拆多少天,每天拆十栋已经很厉害了,这样深圳会变成怎样的城市。

所以在目前这种状况下,对于小产权房,深圳是最有条件去处理的。第二,在处理小产权房时机上面,深圳通过城市更新已经在做小产权房转正的过程,我们就拿最近在进行的例子,就像岗厦这样的改造项目,原来的小产权房通过这样的城市更新边改造边确权就可以完成商品房。所以,我只能讲政府也是在摸索,我们也是在看,你要让我去说,接下来到底是否顺利我不知道,我也没有办法给到你现有的思路,更好的思路。因为我们没有办法能够找到一个比现有这些规划人士更专业的这帮人去做这些事情,他们对现有的小产权房已经做了大概十几年的工作,我们讲小产权房,更多是在纠缠于历史过去,我一直在想既然政府对小产权房不认可,说你是违法建筑,那请问在深圳最早的时候,给到每户居民480平方米合法建筑,120平米的土地,480平方米的房子,为什么这么多年那么多加建不处理呢?为什么一直等到今天,就说已经影响了城市市容,难道以前这些问题都不存在吗?同样存在,只不过因为你以前手里面还有大量的土地可以使用,而你现在没有了,你想通过城市更新再进行新一轮的经济增长拉动,说白就是这个道理,同时改善市容,进行新一轮的财富分配。

但是我这样去反问的时候也没有办法给你很好的解决办法,我不知道小产权房将来怎么处理,全部转正那是不可能,我全部拆掉也是不可能,按照现在的办法边走边看,我能够做到给一部分小产权房边改造边处理,如果不能处理就搁置,2004年就是这么做,土地制度理顺了,现在的思路还是房地分离,跟集体经济组织去谈,原来的村委会变成了村的股份公司,所以每个村都有股份公司,再跟股份公司谈判,也就是说跟股份公司谈判的时候,土地上面的房屋,是确定为合法的房子还是非法的房子全部交给了村股份公司自己内部去定性确权,实际上还是把房子跟土地两个分开了,实际上是没有办法分割,现在是一个问题,不一定是一个死局。

小产权房转正的高呼声是对高房价的抗议

张茂荣:我是这样认为的,首先这个死局是确定不存在的,因为我一直在提到2009年的规律并没有废止,只是在实施过程当中的打折,2009年规定说得很明确,深圳违法建筑第一个就是确权,已经对小产权房的转正开了口子,只不过在履行过程当中怎么实施的问题,所以今天因为城市更新的暂行办法,然后给小产权定性是死局,我认为这是不妥当的,我认为没有死局,这可能是一个盘活。

为什么小产权房能够大量存在?这是一个呼吁,小产权房转正的呼声那么高,后面有很大的群众基础,因为大多数人买不起房,高房价的原因,转而买小产权房,如果你们都是千万富翁就不会买小产权房,为什么你们选择小产权房,因为房价高,因为买不起才买,有钱的人毕竟是少数,我们没有钱的人,买不起商品房的人毕竟是大多数。我们不可能漠视大多数群体的特征,否则社会肯定会发生变革,这是必然的。所以从这个来说,我认为由于小产权房有庞大的群众基础,有庞大的市场需求,短期内不可能消除,政府不可能全部拆除,有很多人问我到底是否可以买,我从来没有跟大家说你不要去买,我只是说买小产权房一定是有风险的,交易合同是无效的,可能面临拆迁不被补偿,但是小产权房的长期存在也是必然的,它的房价比较高,最近回报率比较高,可以跑赢CPI,这是大家都很清楚的。你说老百姓来说,商品房不起,你又不让他买小产权房怎么做呢?你让他永远租房子吗?永远租房子找老婆找不到,前段时间找老婆要买房子,没有房子,丈母娘不愿意,风险和价格之间大家做一个评估,并不是说所有小产权房一定是政府都要推倒的,不可能的事情。这里面还存在着法规制度的原因,因为虽然说法律规定小产权房,但是小产权房太复杂了,我们现在谈到小产权房有两种情况,一种经过合法审批,集资房绿本已经审批,有一部分没有经过审批,所以区别情况,但是目前处于社会稳定的角度上,深圳不可能这么推翻,而且现在那么多年,我国稳定是第一大局,全国国内国际稳定是第一大局,我觉得深圳市政府考虑到实际的需求会谨慎处理,小产权房绝对不是一个死局,回归到2009年肯定会盘活,要区分情况。

发表时间:2012/10/14 17:34:29 阅读:
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